Financiación con estructuras SPV en distintas jurisdicciones

Cuando el inmueble residencial no lo adquiere una persona física directamente, sino una sociedad vehículo creada para la operación. Estructuración financiera y coordinación con prestamistas que entienden este perfil.

A quién va dirigida esta línea
Esta línea cubre operaciones en las que el inmueble residencial no se adquiere directamente por persona física, sino a través de una sociedad vehículo (SPV, Special Purpose Vehicle) constituida específicamente para la operación. Es la estructura habitual en la planificación patrimonial internacional, en inversión en producto residencial prime, en compras destinadas a explotación
turística regulada y en adquisiciones realizadas por family offices y vehículos de capital privado.
Trabajamos con SPV constituidas en España (sociedades limitadas o sociedades civiles patrimoniales), en jurisdicciones intracomunitarias (Luxemburgo, Países Bajos, Irlanda, Malta) y en jurisdicciones de fuera de la Unión Europea (Reino Unido, Suiza, Estados Unidos y otras jurisdicciones reguladas), siempre que el activo subyacente sea un inmueble residencial situado en territorio español.

Qué incluye nuestra intermediación

Análisis financiero adaptado a la estructura societaria

Realizamos un análisis financiero adaptado a la estructura societaria del cliente, considerando la capacidad de la SPV, el capital propio aportado, las garantías corporativas adicionales disponibles y la mecánica recourse o non-recourse según se negocie. Este análisis previo nos permite presentar la operación a los prestamistas con una estructuración realista y defendible.

Identificación del prestamista adecuado al perfil
En este segmento trabajamos no solo con banca privada y banca corporativa, sino también con prestamistas no bancarios (private credit, debt funds, family offices con actividad crediticia) cuando la estructura no encaja en los criterios bancarios estándar. La diversidad de fuentes de financiación es esencial para casar perfil y operación.

Estructuración del paquete de garantías
Estructuramos el paquete de garantías de la operación: hipoteca sobre el inmueble como garantía principal, pignoración de las participaciones o acciones de la SPV, prenda sobre cuentas bancarias y, cuando procede, garantías corporativas o personales del beneficiario último. La articulación correcta de las garantías es uno de los factores determinantes en la fijación del tipo y del LTV.

Negociación del facility agreement
Negociamos los principales términos del facility agreement: covenants financieros, eventos de incumplimiento, condiciones precedentes a la disposición, mecánica de disposición y de amortización, comisiones de estructuración y de no disposición, así como cláusulas de información financiera periódica.

Coordinación multijurisdiccional
Coordinamos la operación con los despachos jurídicos del cliente en cada una de las jurisdicciones implicadas. El cliente conserva en todo momento su asesoramiento legal y fiscal independiente; nuestro papel es estrictamente de coordinación operativa para que la documentación financiera resulte compatible con la estructura societaria diseñada por sus asesores y con los requisitos del prestamista.

Identificación reforzada del titular real
Aplicamos procedimientos reforzados de identificación del titular real (UBO, Ultimate Beneficial Owner) y de verificación del origen de los fondos en cada eslabón de la cadena societaria, conforme a la Ley 10/2010 y a los estándares internacionales de prevención del blanqueo de capitales. La trazabilidad de la cadena societaria es condición habitual de los prestamistas en este segmento.

Particularidades técnicas
El loan-to-value (LTV) suele ser más conservador en este tipo de operaciones, situándose habitualmente entre el cincuenta y el sesenta y cinco por ciento, debido a la complejidad estructural y al perfil del prestatario. La mecánica de disposición puede contemplar tramos en función del calendario de la operación o de hitos urbanísticos cuando la operación lo requiere

Para quién es
Operaciones desde 2.000.000 €, con perfil de cliente sofisticado: family offices, vehículos de inversión inmobiliaria, sociedades patrimoniales internacionales y particulares de alto patrimonio (UHNWI) con estructuras societarias preexistentes. El ticket medio que tramitamos en esta línea se
sitúa habitualmente por encima de los 5.000.000 €.